Как продать долю в квартире банку?

Как продать долю в квартире банку?

Реализация доли в квартире – непростая задача, поскольку если сособственники не пожелают ее приобрести, среди третьих лиц найти покупателя достаточно сложно. В этом случае можно попытаться продать ее банковскому учреждению, которое может ее выкупить, если сделка покажется ему выгодной.

Каким образом продать долю банковской организации и как юридически правильно оформить сделку, рассказывается в этой статье.

Допускается ли продажа доли банкам?

Если жилье разделено на доли, в первую очередь необходимо отправить предложение о покупке всем сособственникам (ст.250 ГК РФ). В случае отказа можно предлагать свою часть другим покупателям, в том числе банкам.

Существует 2 способа продажи:

  1. Заключить договор о залоге. В этом случае оформляется кредитный договор, а доля выступает залогом. Если займ не будет возвращен, часть жилья перейдет в собственность банковского учреждения и будет продана – сособственникам или иным лицам. Плюсом является большой размер заемных средств (до 30% от цены доли). Отрицательными моментами являются заниженная цена доли, кроме того, она должны быть выделена в отдельную комнату.
  2. Купля-продажа. В этом случае происходит обычный выкуп доли, где покупателем является банковская организация.

В настоящее время интерес к таким сделкам проявляют в основном крупные финансовые учреждения (Сбербанк, ВТБ, и некоторые другие). При этом заключение такой сделки будет возможным только если она покажется банку выгодной

Причины продажи

Граждане решаются продать долю банку по следующим основным причинам:

  1. Другие сособственники отказались от выкупа.
  2. Низкий спрос на рынке недвижимости, вследствие чего доля не продается в течение длительного времени.
  3. Срочная потребность в денежных средствах.
  4. Расторжение брака, когда жилье принадлежит супругам в равных долях и совместное проживание невозможно.

Для банковского учреждения причины продажи жилья являются важным обстоятельством, которым его работники руководствуются при принятии решения, поэтому вопрос об этом обязательно будет задан собственнику.

В каких случаях банк не выкупит долю?

Поскольку банк является финансовым учреждением, в первую очередь он оценивает сделку с точки зрения выгодности актива. Поэтому гражданин получит отказ при наличии следующих обстоятельств:

  1. Дом является старым и изношенным – построен ранее 1970 года.
  2. Жилье находится в удаленном от центра, необустроенном районе с низкой рентабельностью.
  3. Квартира не пользуется спросом на рынке жилья.
  4. Количество сособственников больше двоих, в квартире проживают дети, инвалиды, пожилые люди.
  5. У продавца конфликты с совладельцами.
  6. Доля не выделена – к примеру, жилец владеет от 3-комнатной квартиры, и она не выделена в отдельную комнату.
  7. В залог передается единственная жилплощадь продавца (в случае не возврата залога ее нельзя реализовать для взыскания долга).

Как происходит продажа?

Сделка по продаже оформляется по тем же правилам, которые используются при продаже физическими лицами. Единственное отличие – в качестве покупателя выступает представитель юридического лица – к примеру, генеральный директор.

При заключении договора о залоге в него вносятся условия о:

  • сроках просрочки выплат по кредиту;
  • размере невыплаченной суммы более 5% от цены доли.

В случае просрочки банковская организация обратиться в судебные органы с требованием взыскать долг принудительно. Чтобы избежать наложения ареста на счета, машины, иные ценности, в договор следует внести условие о первоочередном обращении взыскания на заложенную долю.

Пошаговая инструкция

Чтобы продать долю банковской организации, необходимо совершить следующие действия:

  • посетить банковскую организацию для получения консультации;
  • направить другим совладельцам письменное предложение о покупке доли и ожидать ответа в течение месяца;
  • обговорить с работником банка условия договора продажи;
  • оценить долю в квартире. Банк привлекает к этой операции штатного оценщика. Следует иметь в виду, что предложенная цена будет составлять около 70% от реальной;
  • собрать необходимую документацию и разработать проект договора;
  • оформить договор о купле-продаже и составить акт приема-передачи;
  • передать документацию в органы Росреестра для регистрации;
  • произвести расчет с банковским учреждением.

Плюсом такого договора является участие юридического лица во всей процедуре сделки, что значительно упрощает ее оформление, которым будет заниматься юрист или представитель банковской организации. Также банк, вероятнее всего, привлечет нотариуса, с которым у него налажено сотрудничество.

Необходимые документы

Для оформления договора потребуется наличие:

  • паспорта собственника;
  • свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорта;
  • бумаг, на основании которых возникло право собственности (договора дарения, завещания и т.п.);
  • справки о составе семьи;
  • справки об отсутствии долгов по ЖКХ;
  • отчета об оценке, составляемого в присутствии работника банковского учреждения.

Сроки

Принятие банком решения занимает до 2 недель в течении которых юристы изучают документацию и дают оценку выгодности сделки.

Доля в жилплощади оценивается в срок от 2 недель до месяца, после чего в течение нескольких дней составляется оценочный акт.

Затем в течение примерно недели согласовываются условия договора. После его подписания сведения в течение дня передаются нотариусом в органы Росреестра.

Перечисление денег на счет продавца занимает около 3-х дней. Как правило, данное условие вносится в заключаемый договор.

Расходы

Покупателем (представителем банка) оплачиваются 2 госпошлины:

  • у нотариуса – 0,5% от цены доли (от 300 до 20 000 рублей);
  • за перерегистрацию прав в органах Росреестра – 1 400 рублей (при направлении документов в электронном виде) и 2000 рублей при личном визите в Росреестр.

Продавец доли уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости доли. Он освобождается от его уплаты, если доля принадлежала ему более 3 лет – если была приватизирована, подарена, унаследована, или перешла по договору ренты, или более 5 лет – если жилье было куплено, обменяно и т.п.

Заключение

Иногда продажа части квартиры банку является единственным вариантом для ее владельца, если, к примеру, ему срочно потребовались денежные средства. Кроме того, преимуществом такой сделки является ее юридическая чистота, поскольку вся процедура сопровождается юристами банка.

Однако следует учитывать, что если доля была передана в залог, в случае неисполнения обязательств гражданин лишится нее, поскольку она будет реализована для погашения долга.

Кроме того, далеко не во всех случаях покупка доли заинтересует банк, и тогда он откажется от заключения договора.

В любом случае, перед принятием такого решения рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу и проконсультироваться с ним относительно правил оформления таких сделок, а также попытаться найти иные способы решения возникших проблем.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here